scritto da Arch. Roberto De Giorgis

Il valore di mercato degli immobili è in continua diminuzione. Basta osservare i grafici dell’andamento dei valori medi unitari (euro/mq) degli ultimi dieci anni per rendersi conto che chi ha acquistato una casa nei primi anni duemila ha perso molti soldi, e la perdita non accenna ad arrestarsi. Osservando i dati si rileva che il fenomeno riguarda soprattutto i centri medio-piccoli.

Cosa sta succedendo?
Su scala nazionale il fenomeno è complesso e deriva essenzialmente da tre fattori concatenati: calo o mancato aumento demografico, congiuntura economica negativa e eccessiva pressione fiscale-burocratica sui proprietari di immobili (con costante minaccia di tassa patrimoniale).

Su scala locale palazzolese possiamo individuare alcuni fattori specifici che aggravano ulteriormente la perdita di valore medio unitario, senza dimenticare che questo dato non è altro che la misura della propensione di famiglie e imprese a stabilirsi nella nostra città:

1) DIMENSIONE URBANA
I centri medi e piccoli risentono particolarmente della crisi immobiliare. Viceversa i centri maggiori sono riusciti agevolmente a contenere i danni della congiuntura negativa, limitandoli sostanzialmente ai quartieri periferici. I loro centri storici e le aree circostanti hanno mantenuto invece un buon mercato urbano grazie soprattutto alla generale buona vitalità economica e alla presenza di funzioni superiori di interesse almeno provinciale. Nel caso di Palazzolo la perdita progressiva di funzioni e servizi superiori, avvenuta nel corso degli anni, ha ulteriormente peggiorato il suo ranking territoriale a favore dei centri viciniori di simile taglia.

2) FILTERING DOWN
La perdita di valore medio unitario verificatasi nel nostro comune per i motivi generali sopra accennati, con conseguente calo dei prezzi di vendita e locativi, ha innescato un processo di progressiva sostituzione della precedente diffusa classe media da parte di nuovi ceti medio-bassi, spesso con forte componente migratoria. Il fenomeno, non gestito, ha seguito logiche insediative spontanee originando aree urbane di quasi integrale ghettizzazione, con conseguente prevedibile e ulteriore crollo dei valori immobiliari, non solo delle aree strettamente interessate ma anche di quelle limitrofe e con inevitabili riverberi a scala comunale. Il processo è naturalmente ancora in corso poichè l’ulteriore calo dei prezzi così generatosi provoca una sempre maggiore domanda insediativa da parte dei ceti a reddito sempre più basso.

3) BASSA QUALITA’ AMBIENTALE URBANA
Un altro importante fattore depressivo dei valori urbani, spesso colpevolmente sottovalutato, è il livello di conservazione-manutenzione degli spazi collettivi (e privati che su di essi insistono). Anche in questo caso, una volta innescato il processo di degrado fisico dell’ambiente costruito, diventa difficoltoso arrestarlo, a causa dell’effetto depressivo a domino che esso provoca. L’effetto negativo agisce in due modi: diretto e indiretto. Direttamente perché scoraggia l’insediamento di famiglie e imprese in generale e in particolare di quelle a maggiore disponibilità di investimento, soprattutto perché la scarsa qualità ambientale non garantisce la conservazione del valore investito, in particolare nel medio periodo. Indirettamente perché trasmette al cittadino un generale senso di decadenza che può generare, se persistente, una pericolosa disaffezione e sfiducia. La situazione palazzolese mostra, sotto questo aspetto, notevoli criticità (degrado diffuso delle pavimentazioni e arredo urbano pubblici anche nel centro storico, vasti cantieri incompiuti e abbandonati, numerosi lotti e edifici privati in avanzato degrado anche strutturale, ecc.).

4) FUNZIONALITÀ VIABILISTICA
Sotto l’aspetto della dotazione di moderne funzionalità viabilistiche Palazzolo si trova in netto ritardo, non solo rispetto ai migliori esempi europei ma anche ai centri vicini di eguale taglia, mostrando una viabilità e una politica viabilistica sostanzialmente ferma agli anni ’60. Il ritardo è evidente soprattutto nella mancata sistematizzazione della priorità e tutela agli spostamenti pedonali e ciclabili, alla mancata dissuasione del traffico di attraversamento nei nuclei residenziali consolidati, al mancato completamento di infrastrutture di alleggerimento di tale tipologia di traffico. Ciò ha causato e causa elevate concentrazioni di inquinanti e soprattutto alta incidentalità, anche mortale, la cui esatta quantificazione statistica potrà essere definita una volta acquisiti i dati relativi (richiesti ripetutamente all’amministrazione comunale e mai forniti). Questa situazione costituisce un altro fattore dissuasivo nell’insediamento delle famiglie, con conseguente depressione dei valori immobiliari.

CONCLUSIONI
Non si deve dimenticare che le risorse economiche di una municipalità dipendono dalla quantità e qualità di residenti e imprese presenti sul territorio. La congiuntura negativa dei valori urbani, ormai cronicizzatasi, indica il perdurare di una crisi sistemica in lento e costante peggioramento. È possibile porre rimedio a questa tendenza? Lo riteniamo ancora possibile, a condizione che sia concretamente perseguibile un piano, almeno ventennale, che aggredisca con decisione i fattori negativi esposti, che iniziano ad assumere caratteristiche emergenziali.
Un piano di questa natura implica però obbligatoriamente la consapevolezza della inprocrastinabilità di larghe intese da parte di tutti gli schieramenti politici, e degli attori sociali, attorno a un tavolo comune, parallelo alla normale amministrazione, che definisca un patto operativo di lungo periodo.
Tale evenienza è naturalmente di difficile attuazione, tuttavia in passato è stata possibile realizzarla per la soluzione di problemi strutturali e sul suo successo si è misurata la reale qualità o mediocrità di una classe dirigente.